Leilões de imóveis aquecem o mercado. Pontos de atenção.

(16/06/2021)

Prezados clientes e colaboradores:

O universo dos leilões de imóveis parece enfrentar a “tempestade perfeita”, união de economia enfraquecida pela pandemia – de que resultam altos índices de inadimplência e consequentemente devedores tendo suas dívidas cobradas e seus imóveis penhorados –, com alta liquidez do mercado – fruto dos juros baixos e da busca dos investidores por investimentos de maior retorno.

Nesse contexto, temos respondido a diversos questionamentos a respeito da segurança e dos cuidados para seguir com arremates. E a conclusão é que, sim, leilões são formas seguras e financeiramente convenientes para aquisição de imóveis.

Os leilões podem ser judiciais ou extrajudiciais, sendo, no mais das vezes, originados de inadimplência do titular ou possuidor do imóvel. No caso dos leilões judiciais decorrem de dívidas de condomínio, da falta de pagamento de fornecedores, de verbas trabalhistas ou mesmo da bancarrota de empresas, quando não satisfeitas as dívidas em curso voluntário de cobrança, desaguando na forma forçada de quitação, com a penhora e subsequente venda de imóvel.

Na versão extrajudicial os leilões ocorrem por falta de pagamento dos financiamentos imobiliários, protegidos por contrato de alienação fiduciária, segundo o qual o imóvel remanesce em nome da instituição financiadora até que o financiamento seja quitado e, na hipótese de inadimplência, é mantido em seu poder e o contrato rompido. O leilão é a forma estabelecida em lei para a instituição financeira ressarcir-se dos valores sem remanescer proprietária de imóvel, já que não é esse seu ramo de atividade.

O leilão é a forma lícita de retirar o imóvel do devedor e transferir ao arrematante, sem os ônus da dívida.

Nos leilões os imóveis são arrematados com desconto (50% ou mais, em situações pontuais) porque são realizados contra a vontade do devedor e no interesse de angariar o maior número de interessados.

Todavia não basta observar o desconto para decidir sobre a arrematação, cabendo atenção:

  1. ao cumprimento dos requisitos legais para levar o imóvel a leilão (há exigências de avaliação do imóvel, intimação de credores e coproprietários, respeito a um valor mínimo para arrematação e outros);
  2. às pendências jurídicas paralelas (discussões sobre a validade da dívida ou da penhora, por exemplo);
  3. cômputo de eventuais dívidas que possam ser assumidas pelo comprador (em geral o comprador recebe o imóvel sem dívidas, mas nem todo leilão o transfere assim, podendo remanescer saldo de financiamento, IPTU ou condomínio);
  4. aos demais gastos (ITBI, comissão do leiloeiro, registro imobiliário), que devem compor a avaliação financeira.

É certo que o interesse do mercado e os descontos são proporcionais à maior ou menor complexidade da avaliação de riscos. Casos que exigem maior atenção tendem a ser as melhores oportunidades, com menor concorrência.

De todo modo não se trata, definitivamente, de um bicho de sete cabeças, mas de um mercado já consolidado e que tem revelado ótimas oportunidades.

Nossa equipe, como sempre, está à disposição para auxiliar nas repercussões desse tema e na avaliação jurídica de oportunidades de arrematação.

Gustavo Silva
Filipe Souza
Ywannes Almeida