O bem de família dos fiadores nas locações não residenciais

(23/09/2021)

Prezados clientes e colaboradores:

A Lei nº 8.009/1990 que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, completou no ano passado 30 anos de vigência e ainda hoje traz questionamentos, e um dos que mais merece atenção refere-se à impenhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação não residenciais.

Este tema foi pauta no julgamento do recurso extraordinário nº 605.709 que estabeleceu que a penhora do bem de família do fiador não poderá mais ocorrer quando se tratar de locação não residencial (comercial), e somente caberá quando ocorrer sobre fiança de locação residencial.

Ocorre que tal decisão afronta o artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90, bem como induz uma interpretação restritiva das súmulas do STJ de nº 549 e nº 295 do próprio STF.

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
(…)
VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”.
*****
Súmula 549 – STJ – É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.”.
*****
Súmula 295 – STF – É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no artigo 3, VII, da lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no artigo 6 da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000″”.

Como se pode notar, ainda que existam tais dispositivos, o entendimento adotado pela 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal no recurso extraordinário nº 605.709/SP fomenta a divisão de posicionamento dentro dos tribunais brasileiros, com respaldos em diferentes teses: I) aqueles que se justifiquem sobre a necessidade da manutenção da dignidade da pessoa humana e a proteção à família impedem a penhora do bem de família do fiador em locação residencial, enquanto para locações comerciais deve-se encontrar outros meios para satisfação do débito. De outro lado, II) acredita-se que há quebra da isonomia das partes, em razão do tratamento jurídico diferenciado entre o fiador e o locatório na relação contratual, independente do contrato de locação ser comercial ou residencial.

Importante lembrar que a penhorabilidade do bem de família do fiador visa fomentar o livre mercado de locações de imóveis, e a instabilidade dos dispositivos legais coloca um sinal de alerta para as relações contratuais vigentes, que foram pactuados com a expectativa da garantia fidejussória (obrigação assumida por terceiro que em caso de inadimplemento do locatário, resguardará a negociação com o seu próprio patrimônio).

Ocorre que na possibilidade do novo entendimento pelo recurso extraordinário citado, ou seja, da possibilidade de penhorar apenas o bem de família do fiador quando o contrato de locação for residencial, excluindo esta possibilidade quando a locação se tratar de imóvel comercial, isto esvaziará por completo o objetivo da garantia ofertada, “desonerando” em grande parte a obrigação do fiador ao contrato de locação, como também impactando negativamente a economia e favorecendo a inadimplência.

Ao mesmo tempo se acende um alerta para os locadores que ao firmarem o contrato de locação precisam avaliar com maior cautela a condição financeira do fiador.

Nossa equipe, como sempre, está à disposição para auxiliar nas repercussões desse tema.
Leonardo Boaventura
Ywannes Almeida