Alienação fiduciária e escrita pública: o que empresários do ramo imobiliário precisam saber sobre as mudanças e debates jurídicos
Prezados clientes e colaboradores,
A aquisição e a garantia de imóveis no Brasil sempre envolveram questões formais que impactam custos, prazos e segurança jurídica das operações. Recentemente, o Supremo Tribunal Federal (STF) voltou a discutir um tema central para o mercado imobiliário: a exigência ou não de escritura pública em contratos de compra e venda com alienação fiduciária entre particulares, tema que está em julgamento e pode afetar diretamente a forma como incorporadoras, construtoras, investidores e compradores estruturam seus negócios.
Antes de mais nada, vale lembrar que a alienação fiduciária se trata de uma garantia em que o imóvel é transferido ao credor como forma de assegurar o pagamento de uma dívida, mantendo o devedor na posse direta do bem. Após a quitação, a propriedade plena retorna ao devedor. Essa modalidade é amplamente utilizada em financiamentos e vendas com garantia no setor imobiliário, dada sua eficiência e segurança.
A lei que disciplina esse instituto (Lei nº 9.514/1997) prevê em seu artigo 38 que os atos e contratos relacionados à alienação fiduciária podem ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública. Ou seja, a lei já contempla que o contrato particular pode ter força equivalente à escritura pública para fins de registro no Cartório de Registro de Imóveis, desde que atendidos os requisitos legais.
Em 2024, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) editou provimentos (172/2024, 175/2024 e 177/2024) estabelecendo que a alienação fiduciária entre particulares deveria ser formalizada obrigatoriamente por escritura pública, restringindo a possibilidade de uso do contrato particular com força de escritura pública apenas a instituições do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), Sistema Financeiro de Habitação (SFH), cooperativas de crédito, administradoras de consórcio de imóveis e agentes financeiros regulados.
Essa interpretação, ainda que fundamentada na ideia de proteção jurídica, impactou diretamente o mercado, pois aumentou custos, demandou lavratura em cartório mesmo em operações privadas entre empresas ou entre particulares e gerou insegurança jurídica sobre negociações tradicionalmente formalizadas por instrumento particular.
Frente a essa controvérsia, o STF passou a analisar a questão de forma mais ampla, em julgamento que, até o momento, teve pedido de vista do ministro Luiz Fux, interrompendo a conclusão do debate. O cerne da discussão é se a lei, de fato, impõe a escritura pública como exigência para todos os contratos de compra e venda com alienação fiduciária, inclusive fora do SFI, ou se deve prevalecer a interpretação mais ampla do artigo 38 da Lei 9.514/1997, que admite o instrumento particular com força de escritura pública para qualquer parte, inclusive particulares.
O ministro Gilmar Mendes, em seu voto, sustentou que não cabe impor, por meio de norma administrativa (como os provimentos do CNJ), restrições que extrapolem a previsão legal. Para ele, negar registro a contratos particulares com alienação fiduciária, quando estes cumprirem todos os requisitos legais, contraria os objetivos da lei e onera desnecessariamente as partes.
Por outro lado, órgãos como a Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon) defenderam a manutenção da escritura pública como regra, alegando que este instrumento oferece maior proteção ao comprador, especialmente em relações marcadas por desigualdade de informação e riscos de fraudes.
Essa posição, contudo, vai de encontro com os princípios que orientaram o Lei nº 14.711/2023 (o chamado Marco Geral das Garantias), que promoveu relevantes alterações no sistema brasileiro de garantias com foco na ampliação da segurança jurídica, na eficiência e na redução de custos de transação, inclusive no âmbito da alienação fiduciária. A imposição generalizada de escritura pública, mesmo quando a legislação admite o instrumento particular com força de escritura, parece destoar dessa diretriz de simplificação e dinamização do mercado de crédito e imobiliário.
E quais os impactos práticos para empresários da construção civil e imobiliário? Para construtoras, incorporadoras, fundos imobiliários, investidores e demais agentes do setor, a definição dessa controvérsia pode gerar efeitos imediatos em custos e operações, tais como:
(i) Custos de transação: a escritura pública envolve emolumentos cartoriais e taxas que elevam o custo da operação. A possibilidade de formalização por contrato particular pode reduzir esses custos, sem prejuízo à segurança do negócio;
(ii) Agilidade nas operações: instrumentos particulares podem ser celebrados mais rapidamente, acelerando cronogramas de venda, financiamento ou securitização de imóveis;
(iii) Segurança jurídica: a uniformização de interpretações, que dá previsibilidade às partes, reduzindo riscos de questionamentos futuros pelo registro de imóveis ou por terceiros.
A discussão sobre a forma de constituição da alienação fiduciária de imóveis não é meramente burocrática: ela afeta diretamente o custo do crédito, a agilidade dos negócios e a competitividade do setor imobiliário brasileiro. O STF está diante de uma decisão que terá impacto econômicos para o mercado.
O caminho mais alinhado com a lei, com os princípios do Marco Geral das Garantias e com a interpretação atual do artigo 38 da Lei 9.514/1997 tende a favorecer a validação do instrumento particular com força de escritura pública, desde que observadas as formalidades legais essenciais, uma solução que pode democratizar o acesso ao crédito e dinamizar o mercado.
Para o empresário do setor imobiliário, o mais importante é compreender as implicações de cada cenário e manter-se preparado para se adaptar ao resultado final. A alienação fiduciária continuará sendo uma ferramenta essencial para o mercado, independentemente da forma exigida para sua constituição. O fundamental é utilizá-la de maneira correta, com assessoria jurídica adequada e atenção às normas vigentes.
Nossa equipe segue acompanhando atentamente a evolução do julgamento no Supremo Tribunal Federal, bem como eventuais ajustes normativos e orientações do Conselho Nacional de Justiça relacionados ao tema. Permanecemos à disposição para analisar casos concretos, avaliar a estrutura jurídica mais adequada para cada operação e prestar os esclarecimentos necessários quanto aos impactos regulatórios e registrais nas transações imobiliárias.