“Alterações na Tributação de Locação de Curta Duração: LC 214/2025 vs. LC 227/2026”
Prezados clientes e colaboradores:
A reforma tributária brasileira trouxe mudanças significativas na tributação de locações de imóveis residenciais de curta duração (até 90 dias ininterruptos), especialmente com a transição do ICMS/ISS para o IBS/CBS. A LC 214/2025 estabeleceu as bases iniciais, enquanto a LC 227/2026 introduziu ajustes que protegem locadores esporádicos, reforçando a exigência de habitualidade para incidência do novo regime.
A LC 214/2025 equipara locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial por até 90 dias aos serviços de hotelaria (tributados com redução de alíquota de 40%). No entanto, isso só se aplica a contribuintes do regime regular de IBS/CBS. A Lei define quando uma pessoa física se enquadra como contribuinte: receita total com locações no ano anterior superior a R$ 240.000 e operações com mais de 3 bens imóveis distintos. Sem esses critérios cumulativos, não há enquadramento nem tributação específica por IBS/CBS na curta duração. Outro critério é que a pessoa física que alugue imóveis de baixa temporada não ultrapasse o locação em valor que exceda em R$288.000,00 no ano, independentemente do número de imóveis.
A LC 227/2026 altera diretamente a LC 214, adicionando clareza e benefícios: estabelece que a equiparação à hotelaria só ocorre se o locador já for contribuinte regular, reforçando que locações isoladas ou sem habitualidade não geram IBS/CBS. O efeito geral reduz o risco de enquadramento automático para pessoas físicas com locações esporádicas (ex.: Airbnb ocasional), limitando a tributação a casos de atividade habitual.
Essas mudanças tornam o regime mais equânime, protegendo pequenos proprietários enquanto tributam atividades profissionais. Para estruturas complexas, a análise personalizada com simulações tributárias é recomendada.
Nossa equipe, como sempre, está à disposição para auxiliar nas repercussões deste tema.