DOS CUIDADOS NA COMPRA DE IMÓVEIS
Prezados clientes e colaboradores,
Recentemente, o CNJ firmou entendimento no sentido da desnecessidade de apresentação de certidões negativas para a compra de imóveis perante os cartórios. A medida torna o processo menos custoso e burocrático, mas pode trazer riscos relevantes ao comprador de boa fé.
O posicionamento foi consolidado no julgamento do processo administrativo nº 0001611 12.2023.2.00.0000, em que o plenário do CNJ considerou indevida a exigência da CND (Certidão Negativa de Débitos) e da CPEN (Certidão Positiva com Efeito de Negativa).
O próprio CNJ registrou:
“É vedado aos Tribunais, às Corregedorias Gerais de Justiça e às serventias extrajudiciais exigir a apresentação de certidões negativas de débitos tributários federais, estaduais ou municipais como condição para a lavratura, registro ou averbação de escritura pública de compra e venda de imóvel, por configurar sanção política tributária, em afronta à jurisprudência do STF e do próprio CNJ.”
Assim, conforme o entendimento atual, os cartórios não podem mais exigir essas certidões no ato de registro da compra e venda. Contudo, permanecem obrigatórios o comprovante de pagamento do ITCMD e do laudêmio, que não foram considerados sanções políticas tributárias, mas exigências legais da transmissão.
Esse novo entendimento, entretanto, não surge de forma isolada. Já no processo administrativo nº 1030263 86.2023.8.26.0100, discutiu se os riscos do negócio para terceiros de boa fé. Nessa ocasião, decidiu-se que, se não houvesse registro na matrícula que comprometesse a negociação, a boa fé do comprador seria presumida. Em eventual litígio, caberia ao credor provar a má fé. Já nos casos em que houvesse registro, a comprovação da boa fé caberia ao adquirente, reforçando a necessidade de diligência prévia.
Ainda que o tema já fosse debatido, a recente decisão do CNJ trouxe maior insegurança jurídica quanto à fraude à execução, pois agora o registro pode ser feito sem a apresentação das certidões, deixando dúbio a boa-fé do comprador se posteriormente alegar que não tinha conhecimento das restrições diante da faculdade das certidões.
Na prática, o comprador pode ser surpreendido futuramente com penhora ou leilão sobre o imóvel adquirido, arcando com prejuízos ou até herdando dívidas tributárias incidentes sobre o bem.
O impacto é ainda maior diante da Súmula 375 do STJ, que protegia o adquirente de boa fé quando não havia registro de constrição na matrícula do imóvel, impondo ao credor o dever de provar eventual má fé. Sem a exigência de certidões, cresce o risco de disputas judiciais, especialmente em embargos de terceiro, com alegações de desconhecimento de dívidas tributárias ou cíveis não registradas no momento da compra.
Diante desse cenário, até que haja eventual revisão da súmula, é altamente recomendável que o comprador solicite previamente todas as certidões, inclusive judiciais, antes de concluir a aquisição. Somente assim poderá se proteger contra dívidas ocultas, penhoras indevidas e até a perda do próprio imóvel
Nossa equipe, como sempre, está à disposição para auxiliar nas repercussões deste tema.