Imóvel ocupado e dívida na PGFN: um acordo recente mostrou que um resolve o outro
Prezados clientes e colaboradores,
Há um ativo que entra no balanço pelo custo histórico e, na prática, vale menos que zero, é o imóvel ocupado. Esse ativo não se vende, porque comprador nenhum assume o litígio junto com a escritura e o banco não aceita em garantia. E, sem produzir nada, consome caixa todo ano, com impostos, com honorários de possessórias, com vigilância e com outras responsabilidades que acompanham o imóvel independentemente de quem esteja na posse. Do outro lado do mesmo balanço, o passivo tributário inscrito cresce pela Selic, mês a mês.
Historicamente, cada ponta sempre ficou com um time diferente, a questão possessória no contencioso cível, a tributária com a PGFN. Porém, uma transação tributária individual firmada há pouco pela União mostrou que o mesmo instrumento pode resolver as duas pontas de uma só vez.
A extinção de crédito tributário por dação em pagamento de imóveis está prevista no art. 156, XI, do Código Tributário Nacional, foi disciplinada pelo art. 4º da Lei nº 13.259/2016 e regulamentada pela Portaria PGFN nº 32/2018. Quase uma década de existência formal, são poucos os casos concretos. As travas são conhecidas de quem já tentou, como o imóvel precisa estar livre e desembaraçado de qualquer ônus, com domínio regularmente inscrito em nome do devedor, imóveis de difícil alienação ou inservíveis estão vedados, o que exclui terra ocupada por definição e nada anda sem manifestação prévia de interesse de órgão ou entidade da administração federal, acompanhada de declaração de disponibilidade orçamentária e financeira.
Não bastava, portanto, querer entregar um imóvel para pagar uma dívida tributária. Era preciso que alguém dentro da União quisesse receber, e tivesse orçamento para isso. Por anos, não houve quem quisesse.
O Decreto nº 11.995/2024 mudou esse cenário. Esse normativo instituiu o Programa Terra da Gente e reuniu em um único ato as modalidades pelas quais imóveis rurais podem ser incorporados à Política Nacional de Reforma Agrária, dação em pagamento, adjudicação e arrematação judicial figurando entre elas. O efeito prático foi criar um demandante permanente. O Incra passou a ter uma abertura normativa para absorver terras vindas de cobrança de crédito público, com avaliação referenciada nos seus próprios parâmetros de valor da terra.
O ponto central de operações como essa é que a avaliação do imóvel rural cabe ao próprio Incra, ou seja, de um lado acaba a expectativa de precificar pelo valor que se gostaria de ter, mas, por outro, acaba junto a guerra de laudos particulares.
O acordo celebrado recentemente mostrou o modelo rodando em escala relevante, com vinte e oito imóveis, 72.505,69 hectares no Maranhão e na Paraíba, cerca de R$ 242 milhões em débitos federais equacionados e trinta e três assentamentos previstos para aproximadamente 5.792 famílias.
E não foi uma dação nos moldes rígidos da Portaria nº 32/2018. Foi uma transação tributária, negociada sob a Lei nº 13.988/2020 e a Portaria PGFN nº 6.757/2022, dentro da qual a entrega dos imóveis foi desenhada como forma de pagamento, ou seja, um negócio bilateral e desenhável, onde houve espaço para negociar quanto do passivo os imóveis absorvem, o que permanece em dinheiro, em que prazo, com que garantias e sob quais condicionantes.
Na prática e no balanço, o imóvel sai pelo valor que efetivamente destravou de passivo, e não por um valor de mercado teórico que nunca se realizaria. Tratando-se de terra ocupada, a distinção não é acadêmica é real e separa um ativo que só gera despesa de uma quitação de verdade.
No caixa, encerram-se as despesas com impostos, as despesas de contencioso possessório e os custos de manutenção e segurança. Transferido o domínio, cessam também as exposições a responsabilidades de natureza propter rem e as contingências cíveis e criminais que orbitam áreas ocupadas.
Também precisa ser dito que nem toda terra interessa. O que atrai o Incra e, por consequência, a PGFN é demanda por assentamento na região, aptidão agrícola mínima e viabilidade de parcelamento. Imóvel ocupado em região de pressão fundiária é candidato natural. Imóvel isolado, sem demanda, dificilmente será aceito por melhor que esteja a documentação.
Aqui vale apontar que não há direito subjetivo à aceitação, ou seja, a União avalia interesse e conveniência e pode recusar. A avaliação seguirá parâmetros públicos, em regra distantes do número que o proprietário tem na cabeça.
O que o precedente do Maranhão e da Paraíba mostra não é uma modalidade nova de parcelamento. É outra leitura sobre um ativo que muita empresa já deu como perda. No mercado a terra ocupada vale pouco ou nada, mas é a mesma ocupação que a torna adequada ao destino público.
Para grupos que carregam ao mesmo tempo terra improdutiva ou sob conflito e passivo tributário, o que resta decidir não é se a rota existe, é quando será tomada a decisão de percorrê-la.
Nossa equipe, como sempre, está à disposição para auxiliar nas repercussões deste tema.