LOCADOR OU LOCATÁRIO – LEIA ESTE INFORME
Prezados clientes e colaboradores,
Não é novidade que o país está no meio de uma Reforma Tributária. Para alguns, não é novidade que os tributos aumentarão (ainda que a Reforma fosse só para tornar a “contabilidade” mais fácil). O que, talvez nem todos saibam, é que esse aumento tributário impactará locações.
Esse, pelo menos, é o texto aprovado em dezembro no PLP 68.
Mais para o final desse informe entraremos um pouco em tecnicalidade, mas queremos que você saiba desde logo é que: há uma regra de transição que pode reduzir esse impacto tributário. Mas para que ela funcione, é preciso rever os contratos com urgência.
Para garantir que o brasileiro não faça as gambiarras de que até a NASA duvida, o projeto exige, por exemplo, que os contratos de locação antigos tenham prova de antiguidade, a ser feita com assinatura digital ou com firma reconhecida até a data da publicação da lei (estimamos que não passe de 16/01).
Há uma série de detalhes porém:
* Se você é LOCADOR – pessoa jurídica ou física – precisa se adaptar se não quiser pagar mais imposto. Destaque: com mais imposto, sua renda cai ou você tenta jogar isso para o locatário, se conseguir.
* Se você é LOCATÁRIO – saiba que seu locador, uma hora ou outra (pode demorar um pouco), vai repassar o custo para você. Você tem esse dinheiro de sobra para pagar o aumento? Ou tem dinheiro para se mudar para um lugar pior? Se a resposta for não: converse com o seu locador para que ele se adapte!!!
Agora, no aspecto mais técnico (sem necessariamente detalhar muito): dois tributos (CBS/IBS) estão sendo criados para substituir outros cinco tributos (PIS, Cofins, ISS, ICMS, IPI). A locação por pessoa física não estava sujeita a nenhum deles. A locação por pessoa jurídica só tinha Pis e Cofins. Ambas tinham e terão tributos sobre a renda.
Ao incluir CBS/IBS para pessoa física (não são todos os casos), o resultado é óbvio: aumento. Ao ter uma alíquota de cinco impostos para substituir só dois, o resultado também é óbvio.
A alíquota base geral será de 28%, com redutor de 70% para locação, resultando em 8,4% efetivos. No caso da pessoa jurídica, esses 8,4% substituem 3,65% de PIS/COFINS.
O que a regra de transição faz é, para contratos em andamento, desde que atendidos os requisitos previstos no projeto, manter – de certo modo – a tributação atual da pessoa jurídica (pior, mas nem tanto), pelo menos até 2028.
Último detalhe técnico é que fica vedada a apropriação de créditos do IBS e da CBS pelo contribuinte que realizar a opção pelo pagamento dos tributos na forma desta previsão em relação às operações relacionadas ao bem imóvel.
Não está claro se esse regime especial será mais benéfico para todos, por dois motivos:
1. ele não admitirá o creditamento de IBS/CBS de pagamentos feitos, o que pode levar esse custo a zero por um longo período;
2. em 2025 permanece o sistema atual, em 2026 permanece o custo atual (porque a alíquota teste de 1% será compensada com PIS/COFINS), a partir de 2027 a alíquota de IBS subirá progressivamente.
De qualquer forma, esses cálculos deverão ser feitos ao longo de 2025 e de acordo com cada caso concreto. Mas só poderá analisar e optar quem estiver com contratos nos requisitos exigidos!
Portanto, caso você tenha contrato de locação (arrendamento ou de cessão onerosa) estamos à disposição para auxiliá-lo. Só se atente para o fato de ser urgente (ainda mais com necessidade de falar com a outra parte e adotar formalidades burocráticas).
Caso você tenha um imóvel que esteja sob a propriedade de uma empresa e esteja sendo utilizado pelo sócio ou por um parente, também é importante que seja formalizado um contrato, antes do início da vigência da lei.
Nossa equipe, como sempre, está à disposição para auxiliar nas repercussões deste tema.