Prazo máximo para a renovação de contrato de aluguel comercial é de cinco anos
(31/10/2023)
Prezados clientes e colaboradores,
Ao julgar o recurso especial nº 1.971.600, em março de 2023, o STJ definiu que um contrato de locação apenas poderá ser renovado judicialmente, pelo prazo 05 (cinco) anos, independentemente do prazo de vigência previsto no contrato de origem.
A decisão decorre da ação renovatória proposta por uma loja de departamentos, ajuizada contra a Locadora, em que se buscava a renovação do contrato por 10 (dez) anos.
A ação inicialmente foi favorável aos Locatários, sendo concedido o prazo pretendido para a renovação (10 anos), inclusive, definindo-se o preço do aluguel neste período, o que motivou a apresentação do recurso especial pela empresa Locadora.
A Relatora do Recurso, Ministra Nancy Andrighi, destacou em seu voto a importância e finalidade da ação renovatória, que visa proteger o Locatário de eventuais abusos do Locador, que não raro, tenta impor reajustes abusivos ao valor de locação, sob pena de encerramento imediato do contrato, impondo grave risco e prejuízo aos Locadores, os quais geralmente realizam altos investimentos no fundo de comércio.
Em contrapartida, a Relatora destacou que o contrato de locação também não poderá ser desvirtuado através da ação renovatória, de modo a ultrapassar os direitos de propriedade do Locatário, através da eternização da locação.
Além disso, a limitação da renovação em 05 (cinco) anos, considera as variações monetárias e econômicas no decorrer do tempo, e possibilita ao próprio Locador avaliar a viabilidade de manutenção (ou não), do contrato.
A Ministra ainda destacou que apesar de definir o prazo de renovação em 05 (cinco) anos, que a renovatória poderá ser novamente ajuizada, após decorrido o prazo concedido:
“Cinco anos denota prazo razoável para a renovação do contrato de locação comercial, a qual pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período, pois a lei não limita essa possibilidade”.
A decisão da Ministra também segue o entendimento já sumulado pelo STF (Súmula 178):
“Não excederá de cinco anos a renovação judicial de contrato de locação.”
O julgamento, poderá finalmente pacificar amplo debate mantido sobre o tema, estabelecendo equilíbrio entre Locadores e Locatários.
Nossa equipe, como sempre, está à disposição para auxiliar nas repercussões desse tema.