Reforma Tributária pode romper o equilíbrio de contratos de longo prazo, sua empresa já verificou?
A Reforma Tributária (EC 132/2023) representa a maior transformação do sistema tributário brasileiro em décadas. Com a extinção progressiva do ISS, PIS e COFINS e sua substituição pelo IBS e pela CBS, contratos imobiliários firmados sob o regime anterior passam a carregar um risco ainda pouco percebido pelo mercado: o rompimento do equilíbrio econômico-financeiro originalmente pactuado.
O Código Civil, em seus arts. 317 e 478, prevê que eventos imprevisíveis e extraordinários, capazes de tornar a prestação excessivamente onerosa para uma das partes, autorizam a revisão ou até mesmo resolução do contrato. É o que a doutrina e o jurisprudência consolidaram como teoria da imprevisão.
A Reforma Tributária reúne exatamente essas características. Não se trata de uma simples alteração de alíquota, mas de uma reestruturação completa do sistema, capaz de alterar o custo real de contratos precificados sob uma lógica tributária inteiramente distinta.
Os contratos mais expostos
O built-to-suit é um dos mais vulneráveis. Nessa modalidade, o imóvel é construído sob medida para o locatário, que assume contraprestações mensais de longo prazo estruturadas com base em uma carga tributária que está deixando de existir. Qualquer variação no custo tributário, especialmente com a extinção do ISS sobre serviços de construção, pode representar impactos financeiros relevantes ao longo do contrato.
O mesmo risco se estende aos contratos de empreitada vinculados a essas obras. Como o custo da construção costuma estar embutido nas contraprestações do BTS, eventual desequilíbrio pode nascer na empreitada e se refletir diretamente no contrato de locação.
Locações comerciais de longo prazo e contratos com cláusulas que fazem referência expressa a tributos em extinção também merecem atenção imediata.
Quem não tomou nenhuma providência até agora não está sem saída. Se o seu contrato já vem gerando cobranças incompatíveis com a nova realidade ou condições que se tornaram desproporcionais, é possível buscar sua revisão amigável, ou até judicial, com vistas à recomposição do equilíbrio originalmente pactuado. Nesses casos, contar com uma equipe experiente é determinante, especialmente quando os valores envolvidos são relevantes.
Sua empresa já avaliou se os contratos imobiliários de longo prazo permanecem equilibrados após a Reforma? A LBZ Advocacia está à disposição para conduzir essa análise e indicar a melhor estratégia para o seu caso.