Será que você vai pagar o mesmo tanto de tributo para alugar ou vender seu imóvel com a vinda da Reforma Tributária?
Prezados clientes e colaboradores,
Na série “Descomplicando a Reforma Tributária” desta semana, falaremos um pouco, de forma clara e objetiva, os principais impactos que a Reforma trará na tributação da atividade imobiliária. Este não é dos temas mais comentados, mas vai impactar muito os nossos clientes que auferem renda nesse ramo. Por isso, é essencial não esperar passivamente pelas mudanças. Quem vende ou aluga imóveis tem que se organizar e se profissionalizar tributariamente, inclusive consultando especialistas atualizados para saber como amenizar os impactos da Reforma nos seus negócios imobiliários.
1. Tributos sobre aluguéis
Com a promulgação da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, o cenário tributário sobre operações imobiliárias modificou-se.
1.1 Sistemática atual:
1.1.1 Pessoa Física: Quando uma pessoa física recebe aluguéis de um imóvel, esta renda é tributada segundo a tabela progressiva do Imposto de Renda que, grosso modo, significa que a partir de uma renda mensal tributável total de cerca de R$ 4.500,00, paga-se 27,5% sobre o valor recebido.
1.1.2 Pessoa Jurídica com atividade imobiliária (com imóvel no estoque): Quando uma Holding imobiliária recebe aluguéis, o total dos impostos começa em 11,33% sobre o valor do aluguel. A partir de R$ 20.000,00 passa a incidir um adicional de imposto de renda e a alíquota acaba por progressivamente subir até um máximo de 14,53%.
1.2 Sistemática pós-Reforma Tributária:
1.2.1 Pessoa Física: A Lei Complementar 214 estabelece o contribuinte pessoa física que passará a pagar os novos impostos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) quando realizar a locação. Quem está sujeito ao pagamento dos novos impostos não pode ter tido receita de locação maior que R$20.000,00 por mês (R$240.000,000 por ano que será atualizado mensalmente pelo IPCA) no ano calendário anterior e ter alugado mais de 3 imóveis distintos (requisitos cumulativos). Também será contribuinte se a pessoa física aluga imóveis cuja receita foi 20% a mais do que a receita anual de R$240.000,00, ou seja, a receita anual que se deve observar é a do ano corrente, devendo ser superior a R$288.000,00.
E como fica a conta agora? Se você não se encaixou nos requisitos do contribuinte de CBS/IBS não muda nada. Continua pagando sobre a tabela progressiva do IR até 27,5%.
Se você passar a ser contribuinte de IBS/CBS, pagará até 27,5% de IR somados a 8,4% de IBS/CBS (alíquota estimada), totalizando até 35,9% menos o crédito de IBS/CBS que a pessoa física deverá aprender a fazer o controle de créditos e débitos – algo que hoje, nas sistemáticas de Pis-cofins e de ICMS, são das matérias de mais difícil entendimento.
1.2.2 Pessoa Jurídica com atividade imobiliária (com imóvel no estoque): Toda pessoa jurídica será contribuinte de IBS/CBS. Ela deixa de pagar PIS/COFINS (3,65%, sendo 3% de Cofins e 0,65% de PIS), mas paga 8,4% de IBS/CBS. Se antes a alíquota mínima era 11,33% somados aos 8,4% de IBS/CBS, ela pagará 16,08%, no mínimo e, no máximo, 19,28%, pois o teto era 14,53%, subtraídos PIS e Cofins (3,65%) e somados os 8,4% (IBS/CBS). Considerando a possibilidade de a PJ também poder se creditar do IBS/CBS sobre as aquisições de bens e serviços ligados à sua atividade para compensá-los com o IBS e CBS devidos na locação de imóveis, pagando menos IBS/CBS desde que a pessoa na cadeia anterior tenha pagado o IBS/CBS.
Importante: a sistemática da locação por temporada (inferior a 90 dias) não está incluída no comparativo e terá tratamento diferenciado.
2. Tributos na venda de imóveis
Também houve alterações na venda de imóveis com a entrada em vigor da Lei 214.
2.1 Sistemática atual:
2.1.1 Pessoa Física: Quando uma pessoa física vende um imóvel, ela paga a partir de 15% de imposto sobre o ganho de capital, isto é, a diferença entre o preço de venda e o custo de compra do imóvel, podendo chegar, conforme tabela progressiva do IR, a 22,5%.
2.1.2 Pessoa Jurídica com atividade imobiliária (com imóvel no estoque): Quando a Holding imobiliária vende um imóvel, ela paga 6,73% sobre o preço de venda. Decompondo-se este percentual, 2% de IR (25% que seriam a alíquota de 15% de IR somados ao adicional de 10% de IR sobre uma base de presunção de 8%), 1,08% (9% sobre uma base de presunção de 12%) de alíquota de CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido), 3% de Cofins e 0,65% de PIS.
2.2 Sistemática pós-Reforma Tributária:
2.2.1 Pessoa Física: No tocante à venda de imóveis, para se saber se a pessoa física será contribuinte do IBS/CBS o que se deve analisar é se houve alienação ou cessão de direitos envolvendo mis de 3 imóveis no mesmo período e se houve venda de imóveis construídos pelo próprio alienante nos últimos 5 anos, desde que superior a uma unidade.
Para aqueles que não se encaixam nesses requisitos, nada muda. Permanece a tributação de 15 a 22,5% sobre o valor do ganho.
Para os contribuintes de IBS/CBS a alíquota vai para 29%, pois 15% sobre o valor do ganho de IR com redutores somados a 14% (alíquota estimada) sobre o valor do ganho de IBS/CBS.
2.2.1 Pessoa Jurídica com atividade imobiliária (com imóvel no estoque): No caso da pessoa jurídica, a venda de imóveis vai ser de 17,08%. 3,08% porque 2% de IR (25% (IR somados ao adicional) sobre uma base de presunção de 8%) somados a 1,08% (alíquota de 9% sobre uma base de presunção de 12%) de CSLL sobre o valor da venda somados a 14% de IBS/CBS sobre o valor do ganho, considerando a possibilidade de a PJ também poder se creditar do IBS/CBS sobre as aquisições de bens e serviços ligados à sua atividade para compensá-los com o IBS e CBS devidos na venda de imóveis, pagando menos IBS/CBS.
Ressaltamos que a análise da PJ acima é da pessoa jurídica com atividade imobiliária e tendo seus imóveis contabilmente como estoque. Para a PJ no lucro real ou no lucro presumido sem atividade imobiliária, o IR e a CSLL não mudam. O imóvel sendo vendido pagar-se-á 34% de IR. As empresas deixarão de pagar Pis/Cofins e no lugar entra o CBS/IBS.
A equipe da LBZ Advocacia está preparada para auxiliá-lo em quaisquer questões, principalmente nessa fase de transição, minimizando riscos e garantindo segurança nas decisões.
Como sempre, estamos à disposição para tirar dúvidas e oferecer suporte nessa jornada.