Você sabe o que é tokenização imobiliária e como isso pode mudar o seu negócio?
Prezados clientes e colaboradores,
Imagine poder investir em um imóvel de alto valor sem precisar comprar o prédio inteiro. A tokenização torna isso possível. De forma simples, tokenizar um ativo significa transformá-lo em pequenas frações digitais – chamadas “tokens” – que podem ser adquiridas por diferentes investidores. É como se um edifício comercial de R$ 10 milhões pudesse ser dividido em 10.000 partes de R$ 1.000 cada, permitindo que mais pessoas participem desse investimento.
Essas frações digitais ficam registradas em uma tecnologia chamada “blockchain”, que funciona como um livro de registros público e seguro, no qual todas as transações são gravadas de forma transparente e praticamente impossível de falsificar. Na prática, o investidor não recebe a escritura do imóvel, mas adquire o direito de participar dos ganhos que ele gera, como aluguéis ou eventual valorização.
Importante destacar que o imóvel não é fisicamente dividido, nem há, necessariamente, alteração da titularidade constante na matrícula, tema que, inclusive, é alvo de debate jurídico. Fraciona-se apenas o valor econômico ou determinados direitos relacionados ao bem, preservando-se a estrutura jurídica tradicional da propriedade.
No Brasil, embora o mercado de ativos tokenizados tenha avançado em áreas como dívida, créditos e valores mobiliários, o setor imobiliário ainda enfrenta limites normativos relevantes que impactam a estruturação dessas operações.
O Rio Grande do Sul foi o primeiro estado brasileiro a regulamentar um modelo de tokenização imobiliária por meio do Provimento CGJ nº 38/2021, publicado pela Corregedoria-Geral da Justiça do RS. Esse provimento autorizava a lavratura de escrituras públicas de permuta de imóveis por tokens digitais, com exigências específicas destinadas a conferir segurança jurídica (por exemplo, equivalência econômica entre token e imóvel, sem o token vincular diretamente a matrícula). A primeira experiência ocorreu em 2021, quando um imóvel foi “digitalizado” e um token registrado na blockchain passou a representar direitos econômicos sobre ele, sem alteração do direito real registrado no cartório tradicional.
A iniciativa despertou grande interesse, mas também suscitou alertas quanto às limitações legais da tokenização imobiliária no Brasil. A posse de token não equivale a um direito real de propriedade, já que o sistema registral brasileiro exige o registro do título para a constituição e a transferência da propriedade imobiliária.
Houve, posteriormente, iniciativas voltadas à regulamentação de transações imobiliárias digitais e à vinculação de tokens à matrícula do imóvel, mas tais medidas foram objeto de questionamento judicial. Decisões recentes afastaram a possibilidade de vinculação direta da matrícula a tokens registrados em blockchain, reafirmando a inexistência de base legal para essa equiparação no direito brasileiro atual. Nesse sentido, destacamos o Provimento 54/2025 de 19/12/2025 validado no âmbito do processo nº 2025/113504 – São Paulo, pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, que veda expressamente qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula a token digital ou representação em blockchain, destinado ou não a indicar a titularidade do domínio ou de outro direito inscrito.
Paralelamente, existem estudos e discussões em âmbito registral e notarial para o desenvolvimento de soluções tecnológicas oficiais, ainda sem perspectiva concreta de implementação nacional.
Apesar do avanço global da tokenização, no Brasil permanecem vedadas iniciativas que pretendam substituir o sistema registral por estruturas descentralizadas. O desafio não está propriamente na viabilidade jurídica da tokenização, mas na construção de diretrizes claras que assegurem transparência, proteção ao investidor e previsibilidade às operações. Superada essa etapa de amadurecimento regulatório, a tokenização imobiliária tende a consolidar-se como instrumento relevante de modernização do mercado, conciliando inovação tecnológica e segurança jurídica.
A tokenização imobiliária não representa ruptura com o ordenamento jurídico brasileiro, mas uma evolução na forma de estruturar investimentos dentro de seus próprios limites normativos. Quando adequadamente modelada, pode ampliar a liquidez dos ativos, diversificar fontes de captação e tornar o mercado imobiliário mais eficiente e acessível.
Ainda assim, a inovação encontra limites claros: a propriedade imobiliária somente se constitui e se transfere com o registro do título na matrícula do imóvel. Prevalece, portanto, o entendimento de que a blockchain não substitui o Registro de Imóveis nem altera a titularidade registral. A aquisição de um token, por si só, ainda não confere a condição de proprietário do bem.
Na LBZ Advocacia, acompanhamos de perto a evolução do mercado digital e estruturamos operações que conciliam inovação, segurança jurídica e eficiência tributária.