Atualização do valor de mercado de bens imóveis – vale mesmo a pena?
Prezados clientes e colaboradores,
Na última semana, informamos nossos clientes a respeito da Lei nº 14.973/24, que prorrogou a desoneração da folha de pagamentos e trouxe a possibilidade de atualização do valor de imóveis com recolhimento beneficiado de impostos sobre o ganho de capital na futura venda desses bens. No último dia 24 de setembro, a Instrução Normativa nº 2222/24, que regulamenta a matéria, foi publicada para estabelecer os detalhes em que a operação pode ser feita. Essa nova regra é importante e merece um informe próprio, sobre o qual nos debruçaremos agora.
Poderão ser atualizados os imóveis tanto brasileiros quanto os situados no exterior, desde que tenham sido regularmente declarados na declaração de ajuste da pessoa física de 2023 ou na ECF da pessoa jurídica também de 2023. O novo valor deve ser informado em declaração própria (Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis – Dabim) até o dia 16 de dezembro de 2024.
De início, a nova regra pode ser bastante vantajosa para empresas, empreendedores e, principalmente, pessoas físicas que adotaram estratégias de planejamento patrimonial e sucessório. Mas, conforme antecipamos no nosso primeiro informe, é preciso calcular e considerar as diversas variáveis que podem fazer com que a vantagem se transforme em uma armadilha.
A atualização do valor dos imóveis pode resultar em valor menor a ser pago no futuro, porque o imposto a ser recolhido na venda futura será calculado sobre a diferença entre o valor da venda e o valor de aquisição do bem. Ou seja, quanto maior for essa diferença, maior será o imposto: suponha que um imóvel foi adquirido por R$ 100 mil e vendido alguns anos depois por R$ 500 mil: a alíquota, que hoje varia entre 15% e 22,5%, incidiria sobre o ganho de capital de R$ 400 mil. O Governo está permitindo que o dono do imóvel faça a atualização do valor do bem para esses R$ 500 mil hoje mesmo, e pague o valor do imposto incidente sobre a diferença pela alíquota de 4%, se for pessoa física. Se o dono do imóvel for uma pessoa jurídica, o valor do imposto seria de 10% da diferença (6% do IRPJ e 4% da CSLL), contra os 34% atuais que incidem na pessoa jurídica do lucro real ou os 10,88% para as empresas do lucro presumido que não têm objeto de atividade imobiliária.
Bom demais para ser verdade, não? Pois agora vem a necessidade de se ponderar a respeito da segunda regra trazida pela lei. Quando houver venda (ou transferência) do imóvel, a norma estabelece que deverá ser feito um ajuste do ganho de capital proporcional ao tempo da venda e o momento em que a atualização do valor foi feita.
Digamos que o imóvel foi atualizado agora, em 2024. Se ele for vendido ou transferido antes de transcorridos três anos contados do mês da atualização, não será considerada nenhuma proporcionalização sobre o valor e o imposto incidente sobre o ganho de capital será calculado em sua totalidade, pelas alíquotas que mencionamos acima. Ou seja, é como se a atualização não tivesse valido de nada, porque ainda deverá ser recolhido o imposto calculado sobre o ganho de capital considerando o valor antes da atualização – além dos 4% ou 10% já recolhidos quando a atualização foi feita.
Essa proporção vai aumentando gradualmente até que o valor do imóvel seja inteiramente considerado como o valor atualizado somente após cento e oitenta meses da atualização. Ou seja, para fazer valer a vantagem em sua integralidade, o imóvel só pode ser transferido depois de quinze anos da atualização.
Para quem está realizado um planejamento patrimonial, especialmente para imóveis que estão registrados no nome de pessoas físicas, a regra já começa a exigir bastante ponderação.
Tomando nosso exemplo anterior (venda a R$ 500 mil de imóvel comprado a R$ 100 mil), por exemplo, começamos a ver que a venda posterior do imóvel só começa a ser vantajosa a partir do sexto ano para pessoas físicas. Isso do ponto de vista tributário – pois é só a partir desse período que a soma dos 4% recolhidos agora e do imposto recolhido pelo ganho de capital proporcionalizado passam a ser menores do que o valor que teria que ser recolhido caso a atualização nunca tivesse sido feita.
Em nosso exemplo, a atualização, se feita agora, deve ser acompanhada do pagamento de R$ 60 mil (4% do ganho de capital de R$ 400 mil). Até o sexto ano, a soma desses 4% e do imposto que seria cobrado seria maior do que esses R$ 60 mil, e a venda do imóvel já não seria vantajosa:
No caso das pessoas jurídicas do lucro presumido, a situação é similar, com diferenças relevantes para os casos de objeto social relativo a atividade imobiliária ou não, já que isso impacta no percentual de presunção de lucro que determinará a base tributável pelo imposto.
Ainda assim, ressaltamos que o cálculo leva em conta apenas as condições tributárias. O proprietário do imóvel, seja pessoa física em ou empresa, deve considerar também a possibilidade de comparação dos rendimentos que poderiam ser obtidos caso esse valor a ser recolhido com a antecipação fosse investido, por exemplo. A depender das taxas de retorno, os ganhos do investimento poderiam ser usados para o pagamento do imposto no futuro e ainda poderiam até gerar valores excedentes que poderiam ser aproveitados pelo contribuinte para outros usos.
Da mesma forma, nosso exemplo não levou em conta os percentuais e os fatores de redução correspondentes às parcelas do ganho de capital dos custos CAA (custo do bem imóvel antes da atualização) e DTA (diferencial de custo tributado a título de atualização), previstos em leis próprias e que também contribuem para a diminuição do montante tributável no momento da alienação.
Para um cálculo mais detalhado e que leve em conta todas essas outras variáveis, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas, a nossa equipe está à disposição para auxiliar nossos clientes com as informações necessárias para se determinar a vantagem dessa oportunidade.