Marco Legal das Garantias: A desburocratização do crédito
(23/11/2023)
Prezados clientes e colaboradores,
O Projeto de Lei 4.188/2021 deu origem ao tão comentado “Marco Legal das Garantias”, que em 30 de outubro de 2023, foi sancionado pelo presidente da República e convertido na Lei nº 14.711/2023. Esta legislação estabelece novas normas e requisitos para a constituição de penhora, hipoteca ou transferência de bens imóveis como meio de quitar obrigações financeiras.
Entre as principais mudanças, a legislação permite que o devedor assuma novas obrigações junto ao mesmo credor da alienação fiduciária inicial, desde que essas novas dívidas estejam em conformidade com o limite da garantia remanescente da operação original, ou seja, o ponto crucial é que essas novas dívidas devem respeitar o limite da garantia remanescente da operação original. Em termos práticos, se a garantia inicial foi estabelecida para R$ 100.000, o devedor pode assumir novas responsabilidades, como um empréstimo adicional de R$ 30.000, desde que o montante total garantido não ultrapasse os R$ 100.000 estipulados inicialmente.
Ademais, o texto facilita a opção por uma instituição alternativa, contanto que esta esteja integrada ao mesmo sistema de crédito cooperativo da instituição credora da operação inicial. Para ilustrar, imagine que um indivíduo tenha iniciado uma operação de empréstimo em uma cooperativa de crédito A. Com as novas mudanças, ele pode optar por contratar novos serviços, como investimentos ou linhas de crédito adicionais, em outra instituição B que seja parte do mesmo sistema cooperativo. Isso proporciona ao devedor uma gama mais ampla de opções financeiras, mantendo a sinergia e a integração dentro do sistema cooperativo.
A norma também introduz a figura do agente de garantia, designado pelos credores, com poderes para registrar gravames, gerenciar bens e executar garantias, incluindo execução extrajudicial. O emprego dessa figura apresenta pelo menos duas vantagens significativas: em empréstimos envolvendo múltiplos credores, é possível designar uma única pessoa como titular, encarregada de conduzir a execução das garantias; e nos empréstimos com credores estrangeiros, um representante local pode administrar e executar a garantia sem exigir a intervenção direta do credor ou a formalização de procuração.
Contudo, o ápice das mudanças trazidas e consequentemente a matéria que mais gerou impasse para aprovação foi a discussão a respeito da execução extrajudicial de garantias fiduciárias e hipotecárias, que trata de maneira diversa credores de operações comerciais e de financiamento imobiliário residencial.
Antes da promulgação da lei, o procedimento extrajudicial já era existente, contudo, era pouco empregado e limitado exclusivamente a operações no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, destinado a credores que se caracterizassem como instituições financeiras ou companhias de seguros, conforme estabelecido pelo Decreto-lei 70/1966.
Agora, com o advento da lei, na execução extrajudicial de bens imóveis o credor tem a prerrogativa de iniciar a execução extrajudicial da alienação fiduciária de bens móveis no Cartório de Títulos e Documentos ou, no caso de veículos, nos órgãos de trânsito. Em caso de inadimplência, após a intimação do devedor, o oficial do cartório registrará a consolidação da propriedade ou notificará os órgãos competentes para fazê-lo, quando o registro da alienação fiduciária ocorrer em local diverso, como por exemplo, veículos, aeronaves, embarcações.
O devedor que não efetuar o pagamento da dívida deverá entregar voluntariamente o bem para ser leiloado, sujeito a uma multa de 5% e à busca e apreensão extrajudicial do bem. Isso inclui a imposição de restrições de circulação e transferência para veículos, além da realização de diligências pelo credor ou terceiros contratados para recuperar o bem. Caso essas medidas não sejam suficientes para saldar a dívida, o credor tem a opção de buscar judicialmente o saldo remanescente.
A nova legislação introduz várias inovações, sendo que em nosso artigo focamos em abordar apenas aquelas consideradas mais relevantes. Em síntese, a mencionada legislação busca implementar medidas que visam a redução dos custos do crédito e a ampliação do acesso a camadas da população que anteriormente não eram contempladas.
Sem sombra de dúvidas essa nossa legislação trará mais discussões e desdobramentos legislativos.
Nossa equipe, como sempre, está à disposição para auxiliar nas repercussões desse tema.