Novidades no Mercado Imobiliário
(18/08/2020)
Prezados clientes e colaboradores:
Temos ouvido de vários economistas e especialistas do mercado que, em razão da crise econômica gerada pela pandemia da COVID-19, novas oportunidades têm surgido no setor imobiliário.
A impossibilidade das empresas em manter certa regularidade em sua operação gerou reflexos substanciais nas relações com os proprietários de imóveis: postergação de pagamento, redução no valor de aluguel e até mesmo devolução dos pontos comerciais. Visando se proteger financeiramente, esses proprietários, em busca de alternativas para reduzir seus prejuízos, tem recorrido às mais variadas estratégias, geralmente relacionadas à facilitação de pagamento ou redução dos valores cobrados a título de locação ou até mesmo de venda de seus imóveis – daí, para o investidor atento, o surgimento de boas oportunidades.
Entretanto, como é de amplo conhecimento, não bastam uma boa musculatura financeira e interesse para ampliar o portfólio de investimentos imobiliários; operações dessa natureza requerem um trabalho extenso e meticuloso sobre o imóvel negociado e, até mesmo de seu vendedor – “due diligence”, dentre os quais destacamos os seguintes cuidados:
– Dívidas do vendedor, seu cônjuge e até mesmo de empresas mantidas dentro de seu grupo econômico podem gerar impacto sobre o imóvel, e inclusive ocasionar a anulação da operação de aquisição. Dessa forma, é de suma importância um levantamento prévio das mais variadas certidões visando garantir a integridade financeira do bem transacionado.
– A regularidade do imóvel também requer atenção redobrada. Caso ele não esteja formalmente registrado em nome do vendedor – isto é, com registro transcrito na matrícula do imóvel (e não apenas sua venda formalizada precariamente por meio de escritura pública ou de “contrato de gaveta”) – eventuais dívidas apontadas anteriormente poderão impactar a regularização da nova operação, impedindo, portanto, a efetiva transferência da propriedade para o investidor.
– Quanto a imóveis em condomínio, em especial os apartamentos, também devem ser analisadas as certidões e as últimas atas de assembleias do próprio condomínio, uma vez que altos índices de inadimplência ou dívidas trabalhistas, fiscais ou ambientais, principalmente, podem ocasionar o pagamento de taxa condominial extraordinária, aumentando, portanto, as despesas mensais e, consequentemente, onerando o comprador sem que tivesse prévio conhecimento de tais problemas.
Sendo assim, recomendamos aos nossos clientes e colaboradores que sejam diligentes em suas negociações imobiliárias, com foco na análise da documentação relativa ao imóvel e seus proprietários, assim como dos contratos e escrituras apresentados para a formalização da operação.
Ainda sobre o tema imobiliário, a legislação nacional introduziu um novo mecanismo de captação de recursos para os proprietários de imóveis financiados e que tenham ofertado o bem como garantia em alienação fiduciária à uma instituição financeira – o compartilhamento da alienação fiduciária de bem imóvel.
Instituído pela Medida Provisória 992, de 16 de julho de 2020, o compartilhamento da alienação fiduciária poderá ser contratado, por pessoa jurídica ou física (em benefício próprio ou de sua entidade familiar), no âmbito do Sistema Financeiro Nacional, desde que junto ao credor original.
Sua sistemática é muito semelhante ao da hipoteca, que podem ser constituída em graus, ou seja, é possível dar em garantia o imóvel em diversas oportunidades, de modo que os valores de todas as operações (graus), em conjunto, ficariam limitadas a um percentual determinado sobre o valor total do imóvel.
Eventuais adquirentes de imóveis que tenham sido objeto de compartilhamento da alienação fiduciária deverão tomar um cuidado a mais, verificando junto à instituição financeira credora se o pagamento de todos os financiamentos estão sendo pagos em dia, uma vez que a inadimplência de qualquer dos financiamentos contraídos pode ocasionar o vencimento antecipado dos demais.
Dessa forma, os players do setor imobiliário têm “novas” preocupações para a realização de investimentos – alguns dos quais, apontados acima – enquanto os proprietários ganharam novas alternativas para a captação de recursos.
Nossa equipe, como sempre, está à disposição para auxiliar nas repercussões desse tema.