A base de cálculo do ITBI e o novo entendimento do STJ
(08/03/2022)
Prezados clientes e colaboradores:
Não é desconhecido que o valor utilizado para calcular o ITBI – Imposto sobre transmissão de bens imóveis – é assunto bastante discutido no judiciário, a novidade vem com o recente julgamento do RESP nº 1.937.821, o qual fixou entendimento que será aplicado a todos os processos que discutem a matéria.
O primeiro ponto que foi fixado é de que o ITBI não pode ser calculado sobre a mesma base de cálculo do IPTU – Imposto sobre propriedade Territorial Urbana – a justificativa é que, para o IPTU considera-se apenas aspectos genéricos e objetivos tais como a localização e a metragem do imóvel, desconsiderando-se as particularidades de cada operação – tão importantes para o ITBI.
Para definir o valor venal de mercado a ser utilizado para o cálculo do ITBI, segundo o julgado, seria preciso analisar uma gama maior fatores, como as benfeitorias, o estado de conservação do imóvel e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.
Nessa lógica, a segunda parte do julgado fixou que o valor venal de referência, aquele valor imposto pelo fisco para calcular o ITBI, também deve ser afastado por representar apenas um valor estimativo de mercado, uma presunção unilateral do fisco, o que evidencia ser essencial a participação do contribuinte na definição do valor venal do bem imóvel para fins do ITBI.
Assim o julgado definiu que o valor declarado pelo contribuinte deve ser presumido como condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel e somente poderá ser afastado pelo fisco quando se mostrar incompatível com a realidade, desde que através da instauração de processo administrativo, que assegure ao contribuinte o contraditório para apresentação das peculiaridades que justifiquem a escolha do valor.
Vale dizer, apesar de considerar ilegítima a utilização indistinta do valor venal de referência do ITBI, o julgado não descarta sua utilização, que poderá servir como justificativa da ação fiscal na apurar da veracidade da declaração prestada pelo contribuinte. Isso expõe operações específicas, fora do eixo mais habitual de compra e venda em condições normais de preço, em que talvez haja discussão para sustentar qualquer valor que não seja aquele pautado pelo Fisco.
Ou seja, na teoria, o assunto não se pacificou. Fora dos ditos “parâmetros oficiais”, será necessário ter lastro dos valores de operação e razões do negócio, e, talvez, socorrer-se do judiciário para acautelar a operação.
O caso concreto de ditará as cautelas necessárias, esse talvez seja o novo eixo de discussão da tese, e nossa equipe, como sempre, está à disposição para auxiliar nas repercussões desse tema.