Afinal de contas, por que é tão bom ter uma holding imobiliária?
(05/07/2022)
Prezados clientes e colaboradores:
Temos certeza de que, nos últimos tempos, você deve ter ouvido falar demais de criar holdings e suas vantagens.
Pelo menos no caso das holdings imobiliárias, isso é fácil não só de explicar com os motivos tradicionais, como com a análise financeira.
Obviamente, o que se pretende aqui é fazer uma simplificação, pois há uma série de peculiaridades adicionais que justificam um estudo aprofundado como, por exemplo, a incidência ou não de ITBI na constituição da holding.
Porém, alguns aspectos são, em parte, sempre os mesmos.
O primeiro é a tributação sobre aluguéis, que na Pessoa Física (fora da Holding) chega a 27,5% e, na Jurídica, começa em 11,33% e não passa de 14,53%. Ou seja, num aluguel de R$ 10.000,00, no período de 5 anos, supera R$ 100.000,00 em benefícios!
Para além disso, a compra e venda também tem considerações que não são tão complexas.
Na Holding, usa-se uma tributação de 6,73% sobre o valor da venda, contra pelo menos 15% sobre o ganho de capital da pessoa física.
Veja-se que, com o tempo, os imóveis tendem a se valorizar.
A cada R$ 100.000,00 de valorização, pensamos em R$ 8.000,00 de vantagem.
Vale repetir, há uma série de detalhes adicionais a considerar, mas, a princípio, no longo prazo, não tem como duvidar da vantagem financeira da holding.
Até agora, só avaliamos a questão do ponto de vista de imposto de renda, só que a vantagem se estende a outros tributos como, por exemplo, o ITCMD.
A transmissão das quotas de uma empresa que só tenha imóveis, considera o valor histórico destes imóveis. A transmissão dos próprios imóveis, porém, considera o seu valor venal. Novamente, a conta é simples, a alíquota é a mesma, mas a base de cálculo é mais baixa na Holding. Vantagem na certa.
Do ponto de vista financeiro, há ainda vantagem não tributária, na medida em que a transferência parcial de bens aos herdeiros, ao longo do tempo varia de acordo com a natureza desses bens. Para quotas, basta um contrato particular e, a critério das partes, uma alteração contratual de baixíssimo custo. Para imóveis, é necessária escritura pública e registro que facilmente superam dezenas de milhares de reais.
Por fim, a eventual transferência de todas as quotas, sem a transferência de poderes (algo só viável na Holding) pode dispensar o processo de inventário, com seus custos naturais (taxas, emolumentos, impostos, honorários…).
E essas são apenas as vantagens que são matematicamente calculáveis que, conforme mencionamos em informes anteriores, não são as principais e nem as mais relevantes da estrutura.
Reputamos como benefícios primordiais a possibilidade de o titular dos bens decidir como fica a administração dos bens na sua ausência. Quem e como decide sobre: venda, valor, reforma, negociação, uso etc. Sem a Holding, os herdeiros são condôminos que podem discutir e chegarem a impasses e divergências que só desvalorizam os bens. Ou seja, tudo o esforço que os pais têm para constituir patrimônio se esvai em falta de alinhamento familiar futuro que, por vezes, nem é causada diretamente pelos descendentes, mas sim por genros e noras.
Essa é a razão pela qual fica tão simples a percepção das razões para que as Holdings sejam um dos assuntos do momento.
Como sempre, nossa equipe está à disposição para esclarecer dúvidas sobre o assunto.