Transações imobiliárias e a descaracterização de fraude em razão da boa-fé do adquirente
Para adquirir um imóvel, é prudente realizar um levantamento de várias informações quanto a eventuais dívidas que recaiam sobre o bem ou sobre o devedor (due diligence). Na vigência da legislação anterior, mesmo diante da comprovação de que os procedimentos que cabiam ao comprador haviam sido tomados, os juízes poderiam, em face da existência de eventual “passivo oculto” sobre o imóvel, sobre o vendedor ou até sobre empresas nas quais este tivesse participação societária, anular a aquisição, resultando na perda do bem adquirido. Uma situação de total insegurança jurídica.
Esse cenário sofreu mudança relevante com a legislação atual. A intenção agora é que, com base na análise da matrícula atualizada do imóvel, na qual, em tese, haverá o registro e averbação de toda e qualquer pendência (ações judicias, penhoras etc.), seja suficiente para auxiliar na descaracterização de eventual argumento de fraude na aquisição, presumindo-se, desse modo, a boa-fé do adquirente. É, portanto, um avanço da legislação e que tende a desburocratizar os processos de compra e de venda de imóveis.
De todo o modo, a fim de reforçar o argumento do adquirente, é recomendável a adoção de todas as cautelas necessárias para a aquisição do bem, tais como a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem. A fim de ilustrar essa realidade, recentemente, uma decisão do Tribunal Superior do Trabalho (Acórdão nº 20160789561) anulou a venda de imóvel, dado que “ao tempo da alienação, o vendedor já era devedor trabalhista, o que seria facilmente comprovado pela expedição de certidões perante a Justiça do Trabalho”.
Nesse sentido, se observa, portanto, que, por cautela, as due diligence deverão ser utilizadas no tocante à compra e venda de imóveis. Esse procedimento, se realizado a contento, poderá ser utilizado para resguardar o patrimônio adquirido de dívidas que, embora já existentes ao tempo da aquisição, não constavam na matrícula do bem. Nosso escritório possui área técnica especializada na execução desse tipo de trabalho, de modo que estamos à disposição para esclarecimentos.
Equipe Cível.
Daniel Bijos Faidiga
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Anna Luisa Duarte Romagnoli
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